Nella Fase 1 dell’emergenza Codiv-19 la Presidenza del Consiglio dei Ministri chiariva che “le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere” (FAQ 13.3.2020 sul D.P.C.M. 11.3.2020).
Questo comportava concrete difficoltà di organizzazione e di svolgimento delle assemblee “a distanza”, con la conseguenza che in molti condominii nel periodo dell’emergenza le assemblee non venivano convocate; ciò ha comportato concreti problemi di gestione e pagamento dei servizi essenziali nel condominio nonché di decisioni circa interventi urgenti, ove necessari, di manutenzione.
Nella Fase 2, in cui attualmente ci troviamo, il D.L 16.5.2020 n. 33 prevede che “le riunioni si svolgono garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro” (art. 1 c. 10).
Come può, quindi, svolgersi in concreto una riunione condominiale oggi?
La sede dell'assemblea quale luogo fisico
Per quanto la FAQ 13.3.2020 abbia previsto la possibilità di svolgere assemblee “con modalità a distanza”, l’art. 66 c. 3 disp. att. c.c. prescrive che l’avviso di convocazione debba indicare il “luogo” della riunione.
In mancanza di differenti indicazioni dottrinali e giurisprudenziali detto luogo è sempre stato e deve essere tuttora inteso come “fisico”, il che pone seri dubbi di validità in merito allo svolgimento dell’assemblea “a distanza” (poiché non sarebbe individuabile un luogo fisico).
Ulteriore criticità per le assemblee svolte “a distanza” deriva dal fatto che ad oggi non esiste una normativa specifica che regolamenti le assemblee in streaming.
Si potrebbe ritenere che lo svolgimento dell’assemblea (partecipazione e voto in via elettronica) possa essere validamente consentito dal regolamento di condominio oppure dal manifesto consenso di tutti i Condomini (1000/1000).
Locale chiuso o aperto?
Il “luogo fisico” potrà essere un locale chiuso o aperto.
Ad esempio uno spazio già nella disponibilità del condominio in quanto parte comune dell’edificio (un giardino condominiale piuttosto che un lastrico solare, un androne ecc.) o invece una sala di cui il condominio può acquisire la disponibilità con un semplice noleggio ad ore.
E’ fondamentale che l’accesso sia regolato ed impedito a soggetti estranei al condominio, nonché che venga rispettata la privacy della riunione (rispetto, ad esempio, a consulenti / tecnici).
Distanziamento sociale e misure anticontagio
Se infatti il D.L 16.5.2020 n. 33 prevede che “le riunioni si svolgono garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro” (art. 1 c. 10), è anche vero che deve essere garantita la sicurezza negli spazi necessari ai Condomini per recarsi a e/o alzarsi dalla sedia che gli sarà assegnata (che deve essere specificatamente indicata e riservata con apposito cartello).
I relativi percorsi nonché quelli di entrata / uscita dalla sala devono essere specificatamente indicati e mappati.
I locali, le sedie, gli altri arredi, i servizi igienici e quanto presente negli stessi devono essere preventivamente sanificati: a disposizione dei Condomini presenti devono essere posti liquidi igienizzanti, guanti monouso (nel caso di esame di documenti cartacei) e mascherine.
I Partecipanti
Sarà quindi necessario che l’Amministratore individui e conteggi preventivamente tutti i partecipanti all’assemblea.
Nel caso in cui anche soltanto uno dei Condomini venga respinto per mancanza di capienza (in sicurezza) del luogo prescelto, le delibere assunte dall’assemblea sono soggette ad annullabilità.
Le previsioni di cui sopra comportano la necessità che il nominativo dell’eventuale delegato a partecipare venga comunicato all’Amministratore mediante delega scritta da inviare appena ricevuta la convocazione.
Nel caso di comproprietari oppure usufruttuari permangono le disposizioni normative di cui agli artt. 1106 c.c., 67 c. 2 disp. att. c.c., 67 c. 7 disp. att. c.c.
Anche nel caso di inquilini resta confermata la vigenza delle modalità che ne consentono la partecipazione all’assemblea (L. 392/1978 art. 10).
Restano ferme tutte le altre disposizioni in tema di convocazione dell’assemblea, redazione del verbale ecc.
